单位管理制度

　　单位管理制度（一）

　　1.目的：为了保证维保工作顺利进行，加强对各单位维保队伍的管理，进一步提高维保质量及客户满意度，根据各小区现场实际情况及过去维保中遇到的问题，特制定本制度。

　　2.保修范围：各承建单位和维保组常备维保队伍配置的现场维保人员，负责业主的日常报修项目维保施工。负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。

　　3.定义：

　　3.1.甲方：世茂房地产有限公司下属工程报修服务中心（以下简称甲方）

　　3.2.乙方：工程项目总包、分包单位、维保组常备维保队伍（以下简称乙方）。

　　3.3.现场维保工人：属乙方安排在已交付项目现场的履行工程承包合同所规定乙方的保修责任的服务人员。

　　3.保修责任：

　　3.1.乙方：各工程项目总包、分包单位负责承包合同范围内的工程保修、维保责任。

　　3.2.乙方：维保组常备维保队伍负责处理业主紧急事项、无法分清责任的事项、承建责任方不履行职责的事项、有偿服务事项及公司责任内需整改的事项。

　　3.3.乙方在维保过程中给甲方和业主造成的直接和连带损失，由各维保施工队伍承担赔偿和修缮责任。

　　3.4.乙方必须在接到维保组或业主通知后派人准时赶到现场进行修理，并保证在对该维保项目约定时间内完成需维保的项目。

　　3.5.乙方必须按国家建筑强条、相关技术规范和设计要求保质保量的完成，

　　3.6.乙方的现场维保工人必须接受甲方和小区物业管理处的统一管理。

　　4.保修实施基本要求：

　　4.1.人员管理要求：

　　4.1.1.乙方的现场所有维保人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维保事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。否则甲方可以另委托他人完成乙方责任内的保修、维保事务。

　　4.1.2.乙方必须保证上述人员为专业技术工人。甲方有权随时进行技术考核，若有不合格或弄虚作假者，乙方必须立即更换。

　　4.1.3.乙方在以上配备人员不够时，接到甲方通知8小时内需增加的人员赶到现场。

　　4.1.4.乙方负责保修服务的管理人员和现场维保施工人员必须到管理处办理小区出入证，同时需提供身份证复印件一张，一寸免冠照片两张。

　　4.1.5.乙方施工作业区域内的任何物品（包括：领用、借用物品）丢失和损坏，由乙方承担由此造成的赔偿。

　　4.1.6.乙方安排在现场维保施工人员必须每天到甲方的保修事务主管部门签到、打卡登记二次（8：30、18:00），每人次迟到早退10分钟以上罚款￥100元。该考勤记录作为乙方履行维保职责的证据之一。

　　4.1.7.维保人员须在指定区域休息或停留，不得在小区内随意走动、大声喧哗、疯狂嬉戏等，避免影响业主生活和休息。

　　4.2.乙方赶到问题现场和完成问题维保服务的时间规定：

　　4.2.1.乙方接到甲方的工程质量投诉处理或工程质量缺陷或未完工程项目的通知（包括：口头、电话、书面通知），应立即组织专业技术人员和管理人员对出现的问题进行科学的分析、论证，精心组织施工并最终对维保结果承担全部责任。

　　4.2.2.一般常规性工程质量问题乙方必须２小时内赶到现场，24小时内完成维保责任，并需业主和甲方维保工程师确认；

　　4.2.3.紧急情况乙方必须（包括：洁具渗漏水、管道爆管、堵塞冒水、门窗卡死无法开关、电器线路漏电、短路、打火、跳闸；突然停水停电等）１小时内赶到现场，8小时内完成维保工程项目，并需业主和甲方维保工程师确认。

　　4.2.4.防水工程渗漏水（外墙、厨卫间楼板、屋面、门窗塞缝处）4小时内赶到现场，在天晴情况下5天内完成维保工程项目，并需业主和甲方维保工程师确认。

　　4.2.5.乙方同时应严格按承包合同的时间要求履行。

　　4.2.6.乙方有推诿、拖延、不准时、不履行对房屋业主、甲方的约定和上述规定，甲方有权委托其他专业单位处理完成和对乙方进行罚款处理，因此产生所有费用由乙方承担。

　　4.3.保修、维保质量要求：

　　4.3.1.乙方必须保证每项工程质量维保一次性彻底解决。

　　4.3.2.乙方完成每项工程维保工作后必须请业主签字确认，没有业主的房屋或设施由甲方维保工程师签字确认。否则视为乙方未履行维保职责，甲方有权委托其他专业单位处理完成，由此产生所有费用由乙方承担。

　　4.3.3.乙方人员在工程质量缺陷处理过程中有不负责任的做法；有使用不合格的维保材料，有偷工减料的行为。甲方有权另外委托其他专业公司处理，因此发生所有费用和罚款由乙方承担。

　　4.3.4.乙方未严格按照相关工程技术规范、设计要求和上述规定履行职责，甲方有权委托其他专业单位处理完成和对乙方进行罚款处理，因此产生所有费用由乙方承担。

　　5.保修施工作业人员现场服务行为处罚办法：

　　5.1.乙方人员必须统一着装整洁（服装由世茂提供），出入小区须佩戴管理处的《出入证》，违反一次处罚￥50元。

　　5.2.乙方人员离开维保现场时必须将施工现场清理整洁，不得有任何遗留物；必须关闭门窗、水、电开关。违反其中一项一次处罚￥200元。

　　5.3.乙方人员进入业主家中进行维保前，事先应征得业主同意方可进入，不得擅自翻越围墙、阳台、栏杆入内；在业主家中不得随意进入的非维保施工作业的区域。装修后的房间维保人员应着鞋套。违反其中一项一次处罚￥500元。

　　5.4.乙方人员不得在业主家中大声喧哗、哼小调、开玩笑、看书、报刊杂志、电视； 不允许乱扔纸屑、返修垃圾、吐痰；不允许在业主家中吃快餐盒饭、抽烟或无故逗留等，不得在住户家中抽烟，不允许使用业主家中任何物品。违反其中一项一次处罚￥200元。

　　5.5.乙方人员不得在业主家与业主（住户）或自己的同事发生争吵，说出不文明的语言。如引起住户投诉，不论原因。违反一次一人处罚￥200元。

　　5.6.乙方人员在预约或规定时间内未到现场并完成维保项目，而引起住户的投诉或赔偿；5.7.同一维保施工需连续多次到业主家中，维保施工人员在离开维保现场时未与业主约定好下一步工序的到场时间和完成时间的，乙方除应承担业主索赔外，并处一项一次￥200元的罚款。

　　5.8.乙方人员从甲方或管理处领用钥匙，必须按甲方或管理处规定当日归还。违反一次处罚￥100元。

　　5.9.未经允许，乙方人员不得以世茂的名义承担为装修队搬运垃圾，为业主进行装修、改造，处一项一次￥1000元的罚款，造成所有后果由乙方承担。

　　5.10.乙方每次维保完毕，须将返修物品、工具、杂物等一并清理整洁，严禁将将已交付小区的房屋作施工材料仓库和部件加工间。处一项一次￥1000元至￥5000元的罚款，出现任何不良事件，而导致业主索赔，由乙方负责承担赔偿外。

　　5.11.乙方人员在维保过程中，必须作好施工作业点周边的成品保护，损坏设施、装修、家具由乙方承担赔偿，并处一项一次￥500元至￥5000元的罚款。

　　5.12.甲方有对乙方现场违规人员及不服从管理的人员有驱逐退场的权利，并责令乙方改正或换人；如果乙方不能按照甲方要求改正，甲方将另外委托其他专业公司的人员完成属乙方的修缮任务，发生所有费用将由乙方承担。

　　5.13.因工作需要甲方召集举行的有关工程质量保修工作会议，在通知到乙方后，如乙方未准时参加或缺席。无故迟到一次处罚￥50元；无故缺席一次处罚￥200元；

　　5.14.甲方开出《世茂现场行为过失处罚通知单》、《零星维保工程现场调度通知单》等公函，如乙方采取回避、推诿、拒绝签收等行为，导致投诉或赔偿，甲方有权直接处理，产生的所有费用从责任单位的款项中直接扣除；

　　5.15.乙方承诺质量保修联系函上提供的联系方式联系真实有效，若有变更，将以书面形式知会甲方并由甲方签收，因乙方提供的联系方式有误或失去联系，导致工程质量问题不能得到及时解决，处一项一次￥500元。同时甲方可以委托他人维保，费用由乙方承担。

　　5.16.对业主电话表扬和书面表扬的，将向公司申请适度金额的现金奖励。

　　单位管理制度（二）

　　一、工作制度

　　1、工程建设工作人员实行每周一工作例会制度，总结上周工作，安排部署本周任务。同时，每周五下午派人参加监理周工作例会。

　　2、工作人员要严格按照职能分工开展工作；工作要积极主动，并要搞好协调配合。

　　3、日常工作中，工作人员要严格考勤制度，每天要亲自到施工现场，搞好巡查监督工作，并做好有关记录。在隐蔽等关键工程施工时，工作人员实行24小时值班制。值班期间，工作人员要做好记录，协助监理和承包人及时处理施工过程中出现的有关问题。

　　4、对于工程管理、施工中的关键技术和关键问题，要集体商议处理方案，并向局里做好汇报工作。

　　二、工程管理制度

　　（一）合同管理

　　1、建设单位、监理单位和承包人均应严格履行合同，三方要密切配合，全力搞好工程建设工作。

　　2、及时办理和协调处理与工程有关的外部事宜，为工程顺利实施创造条件。

　　3、及时安排和处理合同条款中的未尽事项，与监理单位和承包人协商，尽快定出处理意见或达成协议，保证工程建设正常进行。

　　4、杜绝肢解工程、转包工程等现象发生。

　　（二）工程材料、设备管理

　　1、严把材料入场验收关。对承包人采购的钢筋、水泥、砂、石子要抽检其供货发票、定货合同（或协议）、产品质量证明书、发货明晰表等证件是否一致齐全。对于不符合设计或标准要求的材料及设备，要责成承包人退货、调换或重新采购。

　　2、严把材料使用关。抽验钢筋、水泥等施工材料能否满足施工质量要求，督查承包人严格按施工技术规程、规范进行施工；

　　3、监督承包人妥善管理好由其负责采购或接管的建筑材料和安装设备。

　　（三）工程进度和投资计划管理

　　1、依据合同、已批准的施工图设计和有关规范要求，及时审查批准承包人提交的施工

　　组织设计（或施工方案）和工程进度计划方案。

　　2、认真核定工程量，并按合同约定日期，及时支付工程预付款和工程进度款。

　　3、检查监督承包人是否按确认的进度计划组织施工，若工程实际进度与经确认的进度计划不符，要责令承包人提出改进措施，尽快赶回施工工期。

　　4、如遇设计变更、工程量增减或其它可能延误施工工期的情况，要及时通知承包人，以免延误工期。

　　（四）工程质量和安全管理

　　1、审核监理单位的质量检查体系和承包人的质量保证体系是否健全，设备和人员能否满足施工要求。对监理单位和承包人质量体系不健全的，要责令其定期整改，直到满足施工要求为止。

　　2、在不影响施工正常进行的情况下，随时检查检验承包人是否认真按照标准、规范和设计图纸要求以及工程师发出的指令进行施工。对于工程质量达不到约定标准的部分，要责成承包人拆除和重新施工，直到符合约定标准。

　　3、监督检查施工质量的内容主要有：

　　（1）施工单位质量检测人员及设备是否到位，质量自检系统是否完备。

　　（2）监理单位旁站监理是否到位。

　　（3）各道工序的施工质量是否符合标准、规范和设计要求。

　　（4）施工过程中现场取样（建设单位必须在场）

　　（5）及时处理质量缺陷，避免出现重大质量事故。

　　（6）进行分部工程和隐蔽工程的中间质量检验。

　　（7）组织竣工验收。

　　4、监督承包人遵守工程建设安全生产有关规定，严格按安全标准组织施工。检查承包人施工过程中的各项安全防护措施，消除安全事故隐患。

　　5、随时检查承包人工地文明施工情况。

　　6、严格执行标准、规范，认真负责，公道、公平、公正开展质量监督和安全监督管理工作。在处理工程质量问题和安全事故中，对被监督方要一视同仁，不偏袒、不刁难，秉公办事。

　　（五）工程资料管理

　　1、在工程管理和施工过程中，对监理单位和承包人提交的报告要按约定时间做出书面答复。

　　2、随时抽查监理单位、承包人的施工原始资料和与工程有关的其它资料。

　　3、按合同要求，责成监理单位提交监理工作月报及监理业务范围内的专项报告；责成承包人提交施工组织设计、施工方案、工程进度和工程量报告以及其它有关方案或报告。

　　4、及时做好建设单位自身工程资料的收集、整编工作，要使整编资料真实准确的反映出施工进度和投资计划完成情况，以及施工管理过程中发生的关键问题和处理结果。

　　5、监督监理单位和承包人按照诚实信用的原则，真实准确地做好施工程记录和有关报告。决不允许有篡改事实真相、出具假报告等违规违法事情的发生。